내 집 마련, 이제는 ‘지분투자’로?

주택금융의 새로운 방식, 지분투자형 주택금융이란 무엇인가

목차

1. 지분투자형 주택금융이란 무엇인가
2. 기존 주택담보대출과의 차이점
3. 정부와 공공기관의 시범사업 배경
4. 실수요자와 청년층에 미치는 효과
5. 장단점 분석: 주택시장에 어떤 영향 줄까
6. 향후 제도 확대 가능성과 정책 과제
7. 결론: 새로운 내 집 마련 방식의 등장

1. 지분투자형 주택금융이란 무엇인가

지분투자형 주택금융은 기존의 전통적인 주택담보대출 방식이 아닌, 금융기관이나 공공기관이 개인과 함께 주택을 공동으로 구매하는 방식이다.
즉, 개인이 전체 매매가를 감당하지 않고, 일정 지분만 소유하며
나머지 지분은 제3자가 보유하는 구조로, '내 집 마련의 진입장벽을 낮추는 금융 모델’로 주목받고 있다.

예를 들어, 5억 원짜리 주택을 구매할 때
개인은 3억 원 지분만 확보하고, 나머지 2억 원은 공공기관이 투자한다.
이 경우 개인은 본인의 지분에 해당하는 금액만 상환 의무를 지며 나중에 집을 매각하거나 지분을 더 확보함으로써 점진적 소유가 가능해진다.

2. 기존 주택담보대출과의 차이점

지분투자형 주택금융은 단순한 대출이 아니다.
대출은 자산 전체를 담보로 하여 금융기관에서 자금을 빌리는 구조지만, 지분투자는 실제 자산 소유권을 나눠 갖는 ‘공동 소유’ 개념이다.

이러한 구조는 소득이 낮거나 초기 자산이 부족한 계층도 실거주 목적의 주택에 접근할 수 있도록 돕는다.

3. 정부와 공공기관의 시범사업 배경

한국주택금융공사(HF)와 국토교통부는 2025년부터 본격적인
지분투자형 주택금융 시범사업을 추진 중이다.
이는 주거 사다리가 무너졌다는 문제의식에서 출발한 제도이며,
청년층, 신혼부부, 무주택 서민층을 주요 수혜 대상으로 설정하고 있다.
• 최초 시범지역: 수도권 일부(경기 남부), 부산, 세종
• 대상 주택: 전용면적 85㎡ 이하, 시세 6억 원 이하의 실거주용 아파트
• 투자 주체: 주택기금, 공공기관, 민간 리츠(부동산 투자회사)

제도 설계는 사적 자산 축적을 돕되, 투기 수요는 배제하는 방향으로 이루어졌다.

4. 실수요자와 청년층에 미치는 효과

지분투자형 모델은 특히 자산 축적 초기 단계에 있는 청년과 신혼부부에게 유리하다.
대출 한도가 제한되거나, 금리 부담이 큰 이들에게
현실적인 내 집 마련의 대안이 될 수 있기 때문이다.
• 초기 자본이 적어도 실거주 가능
• 주택 가격 상승 시, 지분 가치도 동반 상승
• 일정 기간 거주 후 지분 추가 매입 가능
• 투자기관과의 수익 공유로 부담 완화

또한, 실거주 요건이 반드시 포함되어 있어
단기 투자 목적의 다주택자 접근을 원천 차단할 수 있다는 점도 장점이다.

5. 장단점 분석: 주택시장에 어떤 영향 줄까

장점
• 초기 자금 부족자의 내 집 마련 기회 확대
• 과도한 부채 없이 주거 안정성 확보
• 주택 구매 수요 분산으로 시장 과열 방지
• 공공과 민간의 안정적 협업 구조 가능

단점 및 우려
• 향후 주택 매각 시 수익 배분 구조의 복잡성
• 부동산 가격 하락 시 투자기관 손실 부담 문제
• 공동 소유에 따른 소유권 분쟁 가능성
• 장기적으로 ‘부분 소유’가 일반화될 경우, 주택의 사적 재산 개념 약화 우려

특히, 지분을 점진적으로 확보할 수 있는 구조가 마련되지 않으면 임대와 매입 사이의 애매한 영역에 머무를 가능성도 있다.

6. 향후 제도 확대 가능성과 정책 과제

정부는 이번 시범사업 결과에 따라
지분투자형 주택금융의 전국 확대를 검토 중이다.
중장기적으로는 지방 도시재생, 청년 주거정책, 고령층의 다운사이징에도 이 방식을 적용하는 방안을 논의하고 있다.

다만, 성공적인 제도 안착을 위해서는
다음과 같은 과제가 해결되어야 한다.
• 명확하고 간단한 수익 배분 모델 구축
• 부동산 감정가 기준의 신뢰 확보
• 중도 매각 또는 지분 인수 시 제도적 절차 간소화
• 민간 금융기관의 참여 유도 및 리스크 분산 방안 마련



7. 결론: 새로운 내 집 마련 방식의 등장

지분투자형 주택금융은
단순한 ‘대출 방식의 변화’가 아니라,
주택 소유 개념 자체를 다시 정의하는 새로운 시도다.

주거 사다리 복원과 실수요자 보호라는 정책 목표와
현실적인 금융 접근 방식이 결합된 이 모델은,
앞으로 우리 사회의 부동산 패러다임에 중요한 전환점을 마련할 수 있다.

모든 변화에는 시간과 조정이 필요하지만,
분명한 것은 이제 ‘내 집 마련’의 방식이 더는 하나뿐이 아니라는 점이다.
새로운 대안이 시장과 국민에게 어떤 선택지를 줄지,
2025년 지분투자형 주택금융의 실험은 그 해답을 제시할 첫 걸음이 될 것이다.